評估地價是土地開發於購地階段的終極作業。坊間慣以容積率×坪效係數1.6來概估土地坪效，再乘以每坪房價中的土地成本來概估地價。然而，土地坪效因土地不同的條件而異，估價更須依循開發商的精算模式作業，才能求得符合其購地需求的地價。

　　本書先導正坊間概估土地坪效的迷思，並提供excel表，供使用者填表求得可靠的土地坪效。再修正概估模式的諸項缺失，進階彙整為土地坪效及地價速算雲端表，供同業得以隨時上網，快速套用為評估地價之用。

　　本書內容摘要：

　　本書共計六章，每章先以本文扼要陳述，再以附註詳加解說。並以附表、附件輔助說明相關內容。最後提供excel作業表、雲端表與操作說明表等周延與便捷的完整作業系統。全書重點整理如下：

　　● 本文六章：評估階段作業導論（1st）、精算作業模式（2nd）、概估作業模式（3rd）、土地坪效導論（4th）、掌握土地坪效（5th）與務實評估地價（6th）。
　　● 附註：40餘條附註針對各章關鍵內容詳加說明解讀。
　　● 作業表：土地坪效速算excel表、土地坪效與地價彙整速算表－excel（含操作說明表）＋雲端表。
　　● 附件：20餘項附件輔助說明。
　　● 彙整6都＋2各自專屬的允增容積（開空、都更、危老、容移與增額容積）適用法規解讀摘要。
　　● 上網要徑：作業涉及的法規與網路服務，整理成網址與上網查詢要徑表，以方便使用者自行上網查詢核對。
 

作者簡介

王英欽

　　民國66年：成大建築系畢
　　68～69年：趙飛虎建築師事務所
　　69～99年：國泰建設

　　現職：土地開發、建築規劃設計　專業講師／顧問／委員

　　授課：土地開發實務作業系列課程

　　著作：土地開發實務作業手冊（詹氏書局100年初版，101、104、107、109年二～五版，110年六版）

　　部落格：土地開發專業部落格　blog.xuite.net/wyc813/blog

　　e-mail：[email protected]（[email protected]）
 

第一章　評估階段作業導論
第一節　評估作業概述
　一、宏觀的土地開發
　二、土地開發業者的土地開發
　三、購地階段的土地開發
第二節　評估階段作業重點
　一、開發構想作業
　　（一）開發方式
　　（二）開發時機
　　（三）產品定位
　　（四）售價擬議
　二、規劃配置作業
　　（一）排厝間
　　（二）算坪數
　三、投資效益評估作業
　　（一）算毛利
　　（二）出地價
註

第二章　精算作業模式
第一節　精算模式概述
　一、算毛利
　二、出地價
第二節　收益
　一、地面層
　二、樓上層
　三、地下層
　四、車位
　五、透天產品
第三節　成本
　一、土地成本
　　（一）土地款
　　（二）佣金
　　（三）規費稅金
　二、營建成本
　　（一）直接成本
　　（二）間接成本
　　（三）利息
　三、其他成本
　　（一）公寓大廈共同基金
　　（二）管銷費用
　四、整合
第四節　毛利（毛利率）
　一、毛利
　二、毛利率
　　（一）毛利率的定義
　　（二）毛利率的標準
第五節　精算評估地價
　一、算毛利
　二、出地價
註

第三章　 概估作業模式
第一節　每售坪房價中的土地成本
第二節　每坪土地化為建物坪數的倍數
　一、容積率
　二、某倍數
　三、坪效係數
　四、整合公式
　五、舉例
註

第四章　土地坪效導論
第一節　坊間概估土地坪效的作業方式
第二節　土地坪效的構成要素
　一、適用法規
　　（一）都市計畫法系法規
　　（二）建築法系法規
　二、土地條件
　三、規劃實設
第三節　檢視坊間的土地坪效
　一、推測坊間作業方式的緣由
　二、拆解坪效係數1.6
　三、導正坊間作業迷思
註

第五章　掌握土地坪效
第一節　解析可建項目
　一、基準容積
　二、免計容積
　　（一）騎樓面積
　　（二）屋頂突出物FA
　　（三）地下室面積
　　（四）停車空間面積
　　（五）陽台面積
　　（六）梯廳面積
　　（七）『地上機電』面積
　三、獎勵容積
　　（一）開放空間容積獎勵
　　（二）都市更新容積獎勵
　　（三）危老重建容積獎勵
　　（四）地方、都計書
　　（五）總量累計上限
　四、增移容積
　　（一）容積移轉
　　（二）增額容積
第二節　彙整可建項目
　一、適用法規
　　（一）基準FA
　　（二）免計FA
　　（三）獎勵FA
　　（四）增移FA
　二、適用條件
　　（一）使用分區
　　（二）面積大小
　　（三）臨路條件
　　（四）特殊條件
　三、可建額度
　四、合併上限規定
第三節　快速掌握土地坪效
　一、各項列式
　二、組合彙整
　三、快速套用
註

第六章　務實評估地價
第一節　修正估價參數
　一、修正房價
　二、拆算地下室
　三、改採全案估價
　四、修正成本建坪
　五、拆算地價
第二節　調整估價模式
　一、現有模式
　　（一）精算模式
　　（二）概估模式.
　二、本書提供模式

■ 附註索引
第一章　評估階段作業導論
註1-1：何謂“實際計息”？ 與評估作業的關係為何？
註1-2：何謂“總價帶”？ 與產品定位有何關係？
註1-3：業界大樓建案如何定位坪數落點與房數配比？與總價帶有何關係？
註1-4：何謂“基地面積”？土地開發如何定義“基地”？
註1-5：何謂“結構系統”？與土地坪效有何關係？
註1-6：何謂“土地坪效 ”？“可建強度”？ “最大可建面積”？

第二章　精算作業模式
註2-1：何謂“公設比”？與土地坪效有何關係？
註2-2：何謂『允建面積』？『允增面積』？與土地坪效的關係為何？
註2-3：何為「規費」？「印花稅」？
註2-4：何為「地價稅」？「累進地價總額」？土地開發於購地階段應如何預估地價稅？
註2-5：何為「增值稅」？土地開發於購地階段應如何預估增值稅？
註2-6：銷售坪與執照坪有何不同？其與可售面積與成本建坪的關係為何？
註2-7：何謂「間接成本」？營建費用有哪些間接成本？
註2-8：何為「公寓大廈公共基金」？與評估地價關係為何？
註2-9：何謂「管銷費用」？與銷售方式的有何關連？與估價作業的關係為何？

第三章　概估作業模式
註3-1：何謂“適用法規”？與土地開發有何關係？
註3-2：何為“容積率”？“基準容積(率)vs.法定容積(率)”？與土地坪效有何關係？
註3-3：何為“高層建築”？與一般建築有何差異？從土地坪效而言有何影響？

第四章　土地坪效導論
註4-1：本書所謂“法系”為何？法規的適用規定為何？
註4-2：如何查知土地屬何都市計畫區？
註4-3：何謂『梯core』、『主體建築』？與土地坪效關係為何？
註4-4：何謂『車房比』？ 與土地坪效有何關係？
註4-5：業界如何拆算地下室面積？

第五章　掌握土地坪效
註5-1：何為「建築面積」？與土地坪效有何關係？
註5-2：何為「樓地板面積」？與土地坪效有何關係？
註5-3：何為「總樓地板面積」？與土地坪效有何關係？
註5-4：規範土地坪效的法規中，針對「騎樓」的規定為何？
註5-5：規範土地坪效的法規中，針對「屋頂突出物」的規定為何？
註5-6：規範土地坪效的法規中，針對「地下層」的規定為何？
註5-7：規範土地坪效的法規中，針對「停車空間」的規定為何？
註5-8：何謂『停車效坪』？與土地坪效有何關係？如何預估？
註5-9：規範土地坪效的法規中，針對「陽台」的規定為何？
註5-10：規範土地坪效的法規中，針對「梯廳」的規定為何？
註5-11：規範土地坪效的法規中，針對「機電設備空間」的規定為何？
註5-12：何為「開放空間」？與土地坪效有何關係？
註5-13：何為「都市更新」？與土地坪效有何關係？
註5-14：何為「危老重建」？與土地坪效有何關係？
註5-15：何為「總量累計上限」? 與土地坪效有何關係?
註5-16：何為「容積移轉」？與土地坪效有何關係？
註5-17：何為「TOD」？「增額容積」？與土地坪效有何關係？

■ 附表索引
附表1-1：宏觀的土地開發作業流程表
附表1-2：土地開發業界的土地開發作業流程表
附表1-3：購地階段的土地開發作業流程暨開發團隊表
附表1-4：土地開發涉及禁、限建法規或相關開發限制規定彙整表
附表2-1：預售屋停車空間位於共有部分且無獨立權狀者之總面積參考原則分析表
附表4-1：法規、建照、銷售與權狀面積關係表
附表4-2：最大可建面積、可售面積與成本建坪關係表
附表5-1：最大可建面積與適用法規對照彙整簡表
附表5-2：大樓案可建強度（土地坪效）速算表
　★Excel電子檔請由隨書光碟取用
附表5-3：內政部指定建築物附建防空避難設備適用地區一覽表
附表5-4：【建築技術規則設計施工篇§59】停車空間設置標準摘要表
附表5-5：都市更新建築容積獎勵彙整摘要表
附表5-6：都市危險及老舊建築物建築容積獎勵彙整摘要表
附表6-1：土地坪效與地價彙整速算表─excel轉jpg版
　★Excel電子檔請由隨書光碟取用
附表6-2：土地坪效與地價彙整速算表─雲端版轉jpg版
附表6-3：進階估價模式與業界精算、坊間概估模式比較表

■ 附件索引
附件1-1：地價因開發方式而異案例
附件1-2：規劃配置原則（大樓案）
附件1-3：柱樑（結構系統）配置原則
附件1-4：規劃配置圖（大樓案）
附件1-4*：規劃、銷售面積及評估彙整表（大樓案）
附件2-1：透天案定價程序示意圖
附件2-1*：規劃、銷售面積及評估彙整表（透天案）
附件3-1：土地開發分析法估價表
附件3-1*：土地開發分析法檢討
附件3-2：基準容積率vs.法定容積率
附件3-3：通案規定vs.特例規定3
附件3-4：土地開發專業部落格
附件3-5：適用法規說明
附件4-1：建築師雜誌專文
附件4-2：建照面積檢討容積
附件4-3：法規、建照、銷售與權狀面積關係表摘要說明－1
附件4-3*：法規、建照、銷售與權狀面積關係表摘要說明－2
附件4-4：法規面積→建照面積＋免計檢討暨地下室面積拆算案例
附件4-4*：建照面積→銷售面積（＋外皮登記）面積檢討案例
附件5-1：可建項目的可建額度公式彙整示意圖
附件5-2：免計項目的免計額度示意圖
附件5-3：【建築技術規則設計施工篇§162】解析摘要圖示
附件5-4：梯core與梯廳、機電關係空間示意圖
附件5-5：檢討地下層得否免計示意圖
附件5-6：高雄市增額容積適用範圍示意圖暨摘要表
附件6-1：泛房地產業者於開發商的購地階段的協同作業時的專業課題
附件6-2：七都允增FA摘要彙整
附件6-3：中央與六都自訂攸關估價法規網路查詢表
附件6-4：附表6-1土地坪效與地價速算彙整表─excel版之作業說明表
 

序

　　評估地價是泛房地產業者在執行業務時，或深或淺、或直接或間接必須面對的課題。尤其對投資購地的開發商而言，精準的評估地價，更是確保購地後推案順銷的核心作業。實務上，開發商多委由建築師協同作業，排厝間、算坪數，求得可售面積與成本建坪，據以“精算”評估地價。至於欠缺這項資源的其他業者，只得先以坊間流傳的下列公式“概估”土地坪效，再藉以“概估”地價：

　　土地坪效＝容積率×坪效係數(一般慣用1.6)

　　地價＝〔房價－造價－每售坪@(其他成本＋毛利)〕×土地坪效

　　在此概估模式中，土地坪效是地價倍增的關鍵。然而，實務上，便是同一容積率的土地，也因其轄區、分區、面積、面寬與臨路條件…等根本差異，而決定其得否適用開空、都更等獎勵與增移（容移＋增額容積）等允增面積，與不同級距的可建額度％，形成差距極大的土地坪效，豈是坊間所謂的坪效係數1.6或任一數值可全包。

　　此外，開發商的估價作業中，房價不是只有概估套用的樓上層房價，還有一般較高價的地面層房價。而且除了這些以坪計價的房價之外，還有以位計價的車位價，絕非上述地價公式中的房價可概括。而且開發商購地估價時，陽台不計造價與三種不同毛利率的獨特“行規”，絕非坊間的概估模式可勝任。最後，上述公式求得的僅是土地成本，還要扣除其中的非土地款，才能還原為真正開發商要的地價。這些實務作業細節，都反映著二者的專業鴻溝，也揭示著估價的真義。

　　本書先詳述實務上如何以土地條件，依適用法規求得土地坪效，並歸納為表5-1：「最大可建面積、可建強度與適用法規對照摘要彙整表（封底裡）」與表5-2：「大樓案可建強度（土地坪效）速算表」。繼而依循開發商的估價實務，修正坊間概估模式缺失，並彙整為表6-2：「土地坪效與地價彙整速算表─雲端版（封面裡）」，供使用者直接填表套用，求得相對可靠的土地坪效並進而務實的評估地價。

　　「知其然，並知其所以然。」期許經由本書詳實解析開發商的精算估價作業，並精煉為可直接套用的簡易速算表，除了作為開發商搶得購地先機的隨身利器之外，也提供其他業者上網執行估價業務之用。

　　本書出版首先要感謝業界（南台灣房仲業泰斗 洪執行長與編製雲端表的 黃小姐）的請託與回饋，造就筆者寫書的動力與調整內容的憑據。尤其在筆者授課期間，來自國內各地同業、官方的交流與督促，讓本書得以兼顧全國通用的法源，又得彙整6都＋2的在地專屬領域（附件6-2）。也感謝感謝出版商—詹氏書局的護持，在筆者第一本著作—《土地開發實務作業手冊》（詹氏書局110年6版8刷）上市快10年後，再度出版一本兼具專業價值與實用的工具書。然而，最要感謝國泰建設的長官與同事們的指導與提攜，還有親愛的親友們，謝謝 您們！

王英欽
於110年5～7月國內新冠疫情三級警戒期間